Vivienda única bonaerense: qué cambiará al renunciar a la protección

1. Una reforma publicada, pero todavía no vigente al corte

La Ley 15.638 fue sancionada el 29 de septiembre de 2026 y publicada el 21 de octubre en el Boletín Oficial bonaerense 30.346. Su texto contiene cuatro artículos y no fija una fecha especial de entrada en vigor. El expediente legislativo registra promulgación tácita el mismo 21 de octubre.

Aplicando los artículos 5 y 6 del Código Civil y Comercial, se excluye el día de publicación: los ocho días corren del 22 al 29 de octubre y la vigencia comienza después, el 30/10/2026. Es un cómputo editorial fundado en esas reglas, no una fecha literal de la reforma. Al 27 de octubre corresponde explicar qué cambiará, sin tratar los nuevos requisitos como ya operativos ni trasladarlos sin análisis a actos anteriores.

2. Qué modifica y qué no convierte en un blindaje

La reforma sustituye únicamente los artículos 1, 4 y 9 de la Ley 14.432. El primero incorpora referencias expresas al artículo 36 de la Constitución provincial y a las facultades del artículo 125 de la Constitución Nacional. Los otros cambios se concentran en el grupo familiar y en la renuncia.

Los restantes recaudos no desaparecen: el régimen provincial exige vivienda única y ocupación permanente, además de la proporción habitacional prevista por la ley y su reglamentación. El artículo 5 conserva excepciones para obligaciones alimentarias, adquisición, construcción o mejoras, gravámenes y expensas del inmueble y determinadas garantías reales. Debe leerse cada supuesto con su alcance propio. Invocar la finalidad protectoria no basta para descartar la ejecución de cualquier deuda ni para obtener automáticamente el levantamiento de un embargo.

3. Grupo familiar: la convivencia no se incorpora desde cero

El artículo 4 reformado utiliza la categoría de uniones convivenciales, mantiene la residencia permanente y contempla ascendientes y descendientes directos de cualquiera de los integrantes. También conserva la extensión al grupo familiar después del fallecimiento del titular.

La versión original ya comprendía matrimonios y uniones de hecho. Por eso sería inexacto presentar la reforma como la primera protección de las parejas convivientes. La modificación del vocabulario legal exige examinar el encuadre de la relación concreta; no demuestra por sí sola una ampliación en todos los casos. Para un escrito conviene separar pertenencia al grupo protegido, residencia efectiva y condición de titular, sin confundir esos extremos con los requisitos específicos para consentir una renuncia.

4. Renunciar con información: del requisito al registro notarial

El nuevo artículo 9 prevé escritura pública o acta notarial y exige información previa suficiente, completa y detallada acerca del alcance y las consecuencias jurídicas y patrimoniales. El escribano deberá dejar constancia expresa de haberla proporcionado. No alcanza con confundir la firma del documento con la explicación de lo que esa firma puede producir.

La información previa ya estaba exigida por el artículo original y desarrollada reglamentariamente. La novedad no consiste en inventar el deber, sino en reforzar su contenido y su soporte formal. Como pauta editorial de revisión, resulta útil identificar qué operación motiva la renuncia, qué exposición patrimonial se explica y cómo queda documentada esa explicación. Esta pauta no establece una fórmula notarial obligatoria ni permite concluir que cualquier defecto ocasionará, sin debate adicional, una misma sanción jurídica.

5. El consentimiento requiere identificar vivienda y vínculo

Según la nueva redacción, si el inmueble es la vivienda familiar y quien renuncia está casado o integra una unión convivencial inscripta, se requiere el consentimiento del cónyuge o conviviente. El análisis debe registrar esas condiciones: destino familiar, vínculo e inscripción cuando corresponda. No es suficiente reemplazarlas por una referencia genérica al estado civil.

El texto anterior exigía consentimiento si el renunciante era casado o conviviente, mediante la firma de su pareja. La comparación no autoriza a afirmar que el nuevo artículo mejora todas las situaciones ni que elimina cualquier tutela de convivientes fuera del supuesto ahora descrito. Deben examinarse las demás reglas eventualmente aplicables. En particular, no debe confundirse el consentimiento para esta renuncia con las conformidades o asentimientos exigibles para otros actos patrimoniales.

6. La intervención judicial no es una autorización automática

La reforma contempla autorización judicial cuando la pareja se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, condicionándola a que el interés familiar no resulte comprometido. La sola existencia de uno de esos supuestos no sustituye el examen de ese interés.

Una petición útil debería explicar el negocio que motiva la renuncia, el destino del inmueble y las consecuencias previsibles para quienes lo habitan, ofreciendo prueba pertinente. Desde la posición contraria, pueden discutirse la suficiencia de esa explicación y las afectaciones concretas omitidas. Estas son líneas argumentales, no un procedimiento nuevo deducido de la nota: competencia, legitimación, intervención de interesados y recaudos procesales deben verificarse en el caso.

7. Honorarios y alcance de la renuncia: dos controles separados

El nuevo artículo 9 fija un máximo para los honorarios profesionales del escribano por la renuncia: el uno por ciento de la valuación fiscal o del monto del acto o contrato que la motiva, utilizando la base menor. No es una tarifa sobre el valor de mercado ni un límite declarado para todos los impuestos, gastos y servicios de una operación.

Además, el artículo 9 del Anexo del Decreto 547/2013 exige identificar los actos jurídicos por los cuales se renuncia y circunscribe sus efectos a ellos. La lectura conjunta obliga a controlar el alcance concreto y la compatibilidad de la reglamentación con la ley reformada; no habilita a anunciar una renuncia universal. La existencia de ese decreto tampoco prueba que se haya dictado una nueva reglamentación específica de la Ley 15.638.

8. Matriz de lectura: antes, reforma y pregunta de control

Esta comparación distingue los textos legislativos. No reemplaza el análisis temporal, constitucional o probatorio de cada operación.

• Fundamento: antes, objeto protector; reforma, referencia expresa a las constituciones provincial y nacional. Control: no equiparar esa referencia con convalidación judicial.
• Grupo familiar: antes, matrimonios y uniones de hecho; reforma, matrimonios y uniones convivenciales. Control: comprobar encuadre y residencia, sin anunciar inclusión inaugural.
• Instrumento: antes, escrito con firma avalada ante autoridad pública; reforma, escritura pública o acta notarial. Control: identificar fecha y forma del acto concreto.
• Información: antes, deber previo ya existente; reforma, mayor detalle y constancia expresa del escribano. Control: distinguir explicación, prueba de su cumplimiento y mera firma.
• Pareja: antes, renunciante casado o conviviente; reforma, vivienda familiar con matrimonio o unión inscripta, más autorización judicial condicionada. Control: evitar equivalencias entre regímenes distintos.
• Honorarios: el artículo original no contenía este tope; la reforma incorpora el uno por ciento sobre la menor de dos bases. Control: separar honorario de costo total.

9. No confundir renuncia provincial, desafectación y trámite registral

El régimen nacional de los artículos 244–256 del CCyC organiza una afectación inscripta. Sus efectos frente a acreedores, excepciones y cancelación deben analizarse con sus propias reglas. La renuncia prevista por la Ley 14.432 no debe tratarse como sinónimo de desafectación de una vivienda inscripta bajo el Código.

También es distinto el plano administrativo. La Disposición Técnico Registral bonaerense 5/2026, dictada el 8 de octubre y publicada el 15, modifica documentación y su tratamiento para el trámite de afectación regulado por la DTR 10/2016. No reforma la garantía común por sí misma, no reemplaza el nuevo artículo 9 provincial y no acredita que una vivienda particular esté protegida. La pregunta inicial siempre es qué régimen se invoca y qué acto se pretende realizar.

10. Un antecedente constitucional anterior que impide simplificar

La SCBA, en la causa C. 120.341, Vázquez c. Facciorusso, del 19/12/2018, admitió el recurso extraordinario, revocó la decisión de Cámara y mantuvo la resolución de primera instancia que había declarado inconstitucionales la Ley 14.432 y su reglamentación y rechazado levantar el embargo. El fundamento central se vinculó con la competencia nacional para regular relaciones civiles entre acreedores y deudores. Los votos coincidieron en el resultado, con matices argumentales; no corresponde presentarlos como una disidencia sobre la solución.

Ese pronunciamiento es anterior a la Ley 15.638: no juzgó su texto. La nueva invocación del artículo 125 constitucional ofrece un punto para argumentar sobre las facultades provinciales y la finalidad de protección habitacional; la objeción sigue requiriendo confrontar esas atribuciones con la legislación civil nacional. Esta nota no resuelve el conflicto ni atribuye a un tribunal una convalidación o invalidación de la reforma de 2026.

11. Utilidad para escritos y límites de esta actualización

La reforma permite ordenar tres discusiones: la fecha y forma de la renuncia; la información y el consentimiento documentados; y la extensión del acto frente a la obligación reclamada. Para cualquiera de ellas deben individualizarse norma aplicable, hechos relevantes, documentos y pretensión, sin sustituir la prueba por una cita legislativa.

La Ley 15.638 no contiene disposiciones transitorias. El artículo 7 del CCyC exige distinguir consecuencias pendientes y retroactividad; no autoriza a declarar válidas o inválidas en bloque renuncias anteriores. Al corte del 27/10/2026, la ficha oficial de la reforma no informa una reglamentación nueva. Deben verificarse cambios posteriores y el criterio judicial aplicable antes de usarla en una operación o ejecución.

Contenido académico e informativo. Su aplicación exige verificar la normativa vigente y las circunstancias del caso concreto.