Devolución de llaves: cuándo dejan de correr los alquileres

1. Restituir, detener el devengamiento y liquidar

Al concluir una locación hay tres preguntas diferentes: si el inmueble fue restituido, desde qué fecha dejan de correr los alquileres y qué saldo subsiste. Un desacuerdo sobre pintura, servicios o deuda no debe convertirse en una negativa indefinida a recibir; pero la devolución tampoco convierte todas las obligaciones previas en inexistentes.

El artículo 1210 obliga a restituir la cosa en el estado recibido, exceptuando los deterioros del transcurso del tiempo y del uso regular, y a entregar las constancias de pagos pertinentes. El artículo 1222, por su parte, prohíbe al locador negarse a recibir las llaves o condicionar su recepción, sin perjuicio de reservar obligaciones pendientes. Recibir la tenencia y discutir después un crédito son conductas compatibles.

La guía se concentra en viviendas y en una locación cuya extinción o terminación debe justificarse. No equipara mudarse con resolver válidamente el contrato ni propone abandonar el inmueble. Para destinos comerciales, el tenor general de los párrafos sobre llaves frente al título y al comienzo habitacional del art. 1222 exige un desarrollo específico; aquí no se proclama una solución uniforme.

2. Qué texto se utiliza después del DNU 70/2023

La regla examinada fue incorporada al artículo 1222 por el artículo 11 de la Ley 27.551, publicada el 30/6/2020. Su artículo 23 dispuso vigencia desde el día siguiente y aplicación a los contratos celebrados desde entonces. Ese dato impide trasladar sin examen la misma redacción a un contrato anterior.

El artículo 249 del DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551. Sin embargo, los artículos 250 a 263 reformaron o derogaron disposiciones determinadas del Código sin sustituir ni suprimir el art. 1222. El texto oficial actualizado consultado al corte mantiene sus párrafos sobre recepción, consignación y cese de alquileres. La lectura que aquí se sostiene distingue derogar la ley modificatoria de borrar automáticamente el texto ya incorporado al Código: es una conclusión interpretativa apoyada en esa técnica y en la consolidación oficial, no una sentencia que cierre toda controversia.

Antes de usarla deben registrarse fecha y destino del contrato, renovaciones, cláusulas, momento de extinción y régimen aplicable bajo el art. 7. La Ley 27.737 también integra la secuencia histórica de locaciones, pero no sustituyó el art. 1222. No corresponde aplicar retrospectivamente todas las cláusulas del régimen actual ni invocar la derogación como respuesta única.

Una objeción posible se apoya en la libertad contractual y la supletoriedad del artículo 958, sustituido por el DNU. La respuesta argumental es que las prohibiciones terminantes del art. 1222 ofrecen una base para sostener su carácter imperativo frente a una condición que frustre la devolución. Ese debate debe explicitarse si una cláusula pretende mantener el alquiler hasta cancelar cualquier saldo: esta nota no afirma que todos los tribunales lo hayan resuelto del mismo modo.

3. Qué debe mostrar la oferta de devolución

La negativa o el silencio frente al requerimiento del inquilino habilitan la consignación judicial prevista por el art. 1222. Para discutir sus efectos conviene conservar el contenido íntegro de la comunicación, su destinatario, domicilio y recepción o contingencia de entrega. No basta acompañar una captura aislada que sólo muestre que se intentó conversar.

La notificación debe permitir identificar inmueble, voluntad de restituir y modo concreto de recibir las llaves. La propuesta probatoria editorial es documentar disponibilidad real, desocupación, juego completo de accesos y posibilidades de entrega; no convertir esos puntos en una fórmula notarial impuesta literalmente por el Código.

Hay una diferencia entre rechazar porque se pretende cobrar una reparación antes de recibir y objetar que las llaves no abren, faltan accesos esenciales o el inmueble sigue ocupado. Lo primero se enfrenta con la prohibición de condicionar y la posibilidad de reserva; lo segundo puede cuestionar la aptitud misma de la restitución. Fotografías obtenidas lícitamente, inventario, acta, comunicaciones y constancias judiciales pueden contribuir según el caso, sin divulgar domicilios ni datos privados.

El recibo de devolución debería delimitar fecha, llaves recibidas, recuperación de la tenencia y reservas concretas. No corresponde hacer pasar una constancia de recepción por conformidad universal con el estado o por renuncia a todo crédito si eso no fue acordado.

4. Dos fechas de corte y un plazo que no debe confundirse

En el supuesto regulado por el art. 1222, si el locatario efectúa la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes a la notificación fehaciente para recibir las llaves, el texto hace cesar alquileres y obligaciones accesorias desde el día de esa notificación. Para obtener ese efecto especial de retroacción, no basta conservar el requerimiento sin efectuar la consignación cuando la entrega fue rechazada.

Si la consignación se inicia después de ese plazo, el hito expresamente previsto es la notificación al locador del depósito judicial de la llave. La mera fecha de presentación de la demanda no reemplaza esa notificación. Deben diferenciarse inicio del expediente, depósito efectivo, resolución que lo tiene por realizado y comunicación al destinatario.

La disposición utiliza tanto la idea de efectuar la consignación como la de iniciarla. Por prudencia procesal, no conviene asegurar que una demanda sin depósito, una mediación o un trámite preparatorio preserven por sí solos la retroacción. Hay que pedir e impulsar oportunamente la recepción judicial y su notificación conforme al procedimiento aplicable, documentando cualquier incidencia. El cómputo de días hábiles, feriados y recaudos locales requiere control; no se ofrece aquí un calendario universal.

Estos diez días hábiles no son los diez días corridos mínimos de la intimación de pago previa al desalojo habitacional, previstos al comienzo del mismo artículo. Son requerimientos con sujetos, finalidad y efectos diferentes. Copiar el plazo de uno al otro puede alterar el argumento de corte.

5. Consignar llaves no es consignar dinero

Los artículos 904 a 909 regulan la consignación judicial general: causales habilitantes, requisitos del pago, forma y efectos. El art. 907 establece, para la consignación no impugnada o declarada válida, la extinción desde la notificación de la demanda; si fue defectuosa y se subsana, desde la notificación de la sentencia que la admite. La regla especial del art. 1222 no debe diluirse en esos hitos generales ni utilizarse para convalidar una restitución ineficaz.

Por eso un escrito útil identifica primero la norma especial y la fecha que solicita; sólo luego desarrolla, cuando corresponda, el encuadre subsidiario general y sus propios presupuestos. No se elige libremente la fecha más conveniente de cada artículo sin justificar por qué rige.

La consignación extrajudicial de los artículos 910 a 913 se refiere a sumas de dinero. Dejar llaves ante un escribano, en una inmobiliaria o con un encargado no queda automáticamente equiparado por esas normas al depósito judicial requerido para el efecto especial. Una intervención notarial puede aportar prueba de un intento o una negativa; su eficacia debe explicarse, no confundirse con la vía legal de consignación de dinero.

6. Lo que el corte no liquida por sí solo

La reserva autorizada al locador obliga a separar las partidas: cánones anteriores, prestaciones periódicas convenidas, consumos de períodos previos aunque se facturen después, daños acreditables y eventual indemnización por terminación anticipada. Los artículos 1208 a 1210 ayudan a identificar origen y naturaleza de cada obligación; no basta agrupar todo bajo el nombre de alquiler.

La interpretación editorial distingue el cese del nuevo devengamiento vinculado a la locación de la extinción de deudas ya nacidas. La expresión amplia del art. 1222 sobre obligaciones accesorias no debe transformarse sin argumentación en una condonación de capitales anteriores o de todos sus intereses históricos. Para cada rubro deben justificarse hecho generador, período, exigibilidad y alcance del corte solicitado.

También debe separarse la indemnización por resolución anticipada. El texto actual del art. 1221 prevé el diez por ciento del saldo del canon futuro en su supuesto, pero su aplicación requiere identificar el régimen temporal, el contrato y la causa de terminación. No corresponde confundir ese eventual crédito con alquileres posteriores por una negativa a recibir, ni calcularlo para toda devolución sin distinguir vencimiento, resolución por incumplimiento o acuerdo.

El art. 1222 pone gastos y costas de la consignación ante negativa o silencio a cargo del locador. Para pedir esa consecuencia hay que acreditar ese presupuesto y la idoneidad de la restitución; no es una promesa de que toda demanda llamada consignación impondrá costas al demandado, con independencia del resultado o de los defectos comprobados.

7. Pieza de apoyo: cronología para demanda y contestación

Matriz editorial de control, no formulario ni secuencia que sustituya las reglas procesales de la jurisdicción. Separar las fechas probadas de las controvertidas y conservar el documento que sostiene cada una.

• Contrato y terminación → fecha, destino, régimen, causa y notificación de extinción → contrato completo y comunicaciones; no presumir terminación por la sola mudanza.
• Oferta de restitución → fecha de notificación fehaciente, contenido y posibilidad real de entregar → constancia íntegra de envío y recepción, juego de llaves y estado de disponibilidad.
• Negativa o silencio → respuesta, condición exigida o ausencia de respuesta → comunicaciones completas; distinguir una reserva de crédito de una negativa a recibir.
• Consignación → inicio, depósito efectivo, incidencias y cómputo de diez días hábiles → cargo judicial, constancia de depósito y actuaciones; no inventar una suspensión del plazo por mediación.
• Notificación del depósito → destinatario, acto notificado y fecha eficaz → constancia judicial; es decisiva para el supuesto de inicio fuera del plazo especial.
• Liquidación → fecha de corte pretendida, partidas anteriores y fundamentos separados → planilla por período y rubro; conservar objeciones y reservas sin mezclar devolución con cancelación total.

8. Alcance y cautelas para utilizar esta guía

Para quien demanda, conviene pedir una declaración expresa sobre la fecha de restitución y el corte, relacionando cada pretensión con su fuente y prueba. Para quien contesta, es más útil identificar qué requisito o fecha se discute que negar genéricamente toda entrega. Las objeciones sobre ocupación, integridad de las llaves o recepción de comunicaciones requieren hechos específicos.

La competencia, mediación previa, vía judicial, modo de depósito y notificaciones deben verificarse localmente. No se presupone que un plazo sustancial se suspenda por cualquier actuación preparatoria ni que toda inmobiliaria esté autorizada para recibir. Los alcances de cláusulas particulares y del derecho transitorio pueden requerir jurisprudencia del tribunal competente.

Corte: 6/10/2026. Se leyeron los artículos pertinentes del CCyC actualizado y las modificaciones identificadas en las fuentes. No se anuncia una novedad normativa de esta semana ni se comenta una sentencia: no hay hechos de expediente, ratio, obiter o disidencias judiciales que atribuir. Tampoco se certifica ausencia de toda controversia constitucional o decisión particular sobre el DNU 70/2023.

Los ejemplos y la imagen son ilustrativos; no representan clientes, inmuebles o restituciones reales. Contenido académico e informativo. Su aplicación exige verificar la normativa vigente y las circunstancias del caso concreto.